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LOCAÇÕES – A NOVA VISÃO
Félix Meireis
Diretor da RCF
No tempo do POC – Plano Oficial de Contabilidade, aprovado pelo Decreto-Lei nº 47/77, de 7 de
fevereiro, as rendas dos contratos de locação eram contabilizadas como um gasto, na conta 6321 –
FSE- Rendas e Alugueres, não se distinguindo se se tratava de locação operacional ou financeira.
Não se reconhecia a existência de qualquer ativo ou passivo.

A adesão em 1986 do nosso país à CEE veio trazer-lhe a obrigação de incluir no seu normativo as
disposições das diretivas comunitárias, 4ª Diretiva e 7ª Diretiva.

Assim, o Decreto-Lei nº 410/89, de 21 de novembro, revogou o Decreto-Lei nº 47/77, procedendo a
diversos ajustamentos e melhorias, sem alterações substanciais a nível da lista das contas e da sua
terminologia e conteúdo.

Uma das alterações consistiu na adoção do princípio contabilístico da substância sobre a forma,
determinando que as operações deviam ser contabilizadas atendendo à sua substância e à realida-
de financeira e não apenas à sua forma legal.

A locação passou então a ser contabilizada de acordo com a norma internacional IAS 17 - Loca-
ções, emitida pelo IASC em 1982, distinguindo-se locação financeira de locação operacional. Os
pagamentos de uma locação operacional (rendas) devem ser reconhecidos como um gasto numa
base linear durante o prazo da locação. Numa locação financeira o locatário deve reconhecer inici-
almente a locação como um ativo e um passivo no seu balanço por quantias iguais. Os pagamentos
mínimos da locação (rendas) devem ser repartidos entre o encargo financeiro e a redução do passi-
vo pendente. Por outro lado, uma locação financeira dá origem a um gasto de depreciação relativo
ao ativo depreciável.

A revogação do POC e a aprovação do SNC pelo Decreto-Lei nº 158/2009, de 13 de julho, para
permitir o acompanhamento da dinâmica de adoção pela EU das normas internacionais de contabi-
lidade, não alterou no entanto a forma de contabilização das locações financeira e operacional, de
acordo com a NCRF 8 - Locações.

O Decreto-Lei nº 98/2015, de 2 de junho, transpôs para o ordenamento jurídico interno a Diretiva nº 2013/34/EU. O tratamento das lo-
cações financeiras e operacionais mantém-se.

Mas muito vai mudar. O IASB disponibilizou em 13 de janeiro de 2016 a IFRS 16 – Locações, para entrar em funcionamento em 1 de
janeiro de 2019, para as entidades que têm que aplicar as IAS e IFRS.

A IFRS altera os princípios de reconhecimento, mensuração, apresentação e divulgação das locações. Completa o projeto do IASB
para melhorar o relato financeiro das locações. Substitui a anterior IAS 17.

Todas as locações conduzem a que uma empresa obtenha o direito de uso de um ativo no início de uma locação. Se os pagamentos
da locação são feitos ao longo do tempo, a empresa obtém um financiamento. Por isso a IFRS 16 elimina a classificação da locação
em operacional ou financeira, como requerido pela IAS 17 e, em vez disso, introduz um modelo único de contabilização das locações.

De acordo com este modelo, o locatário reconhece:

a) No balanço, ativos e passivos para todas as locações com um prazo de mais de 12 meses, a menos que o ativo seja de baixo
valor; e

b) Na demonstração de resultados, a depreciação dos ativos locados separadamente dos encargos financeiros.

O IASB e o FASB concordaram que o cliente de uma locação obtém um ativo e tipicamente também um passivo no início duma loca-
ção. Contudo, de acordo com as normas atuais de contabilização muitas operações de locação não são reconhecidas no balanço. De
acordo com o IASB, as empresas cotadas que utilizam as IFRS ou US GAAP tinham cerca de 3,3 biliões de dólares de locações em
2014, mas mais de 85% desses compromissos não estavam refletidos nos balanços, limitando-se a informação aos anexos, manifes-
tando preocupação com a falta de transparência de informação para os utentes. Os rácios passarão a apresentar valores diferentes.

Três formas bem diferentes de encarar o mesmo problema ao longo dos últimos 30 anos.